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Comprendre la défiscalisation Pinel 2021

Jan 11, 2021
guide

Le dispositif Pinel vise à créer une offre de logements accessibles à tous, notamment dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors pour toute acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue

Acquisition d’un logement neuf

L’investissement Pinel concerne tous les contribuables domiciliés en France, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.

La réduction d’impôt est limitée à deux logements au plus par an et par foyer fiscal

Le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de réduction d’impôt Pinel est plafonné à 300 000 €

Localisation du logement

La tension d’un marché immobilier local est définie en fonction de l’offre et la demande de logements.

Aussi, une zone est dite tendue si l’offre de logements disponibles est insuffisante

Les logements éligibles doivent ainsi être construits dans les zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, situés dans les communes classées en zone A bis, A et B1

Afin d’identifier les “zones tendues” présentant un déséquilibre locatif, les villes de France sont réparties par zones, de la plus tendus (Abis) à la plus détendue (zone B1)

 

  • Zone A bis : Paris et 76 communes des Yvelines, Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
  • Zone A : Agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations où les loyers et les prix des logements sont très élevés
  • Zone B1 : Certaines grandes agglomérations et grandes villes dont les loyers et le prix des logements sont élevés

 

Retrouvez toutes les villes définies par zone en cliquant sur ce lien https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c

 

 

 

Quelles sont les conditions d’éligibilité

La mise en location

Aussi, les contribuables doivent s’engager pour l’essentiel à :

  • louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans ou neuf ans
  • respecter des plafonds de location.

L’engagement de location mentionné doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

Le locataire

  • Le contribuable peut louer à un ascendant ou descendant.
  • Le logement doit être sa résidence principale

 

Les plafonds de ressources du locataire


Enfin, l’engagement de location devra respecter les plafonds de ressources des locataires suivants :

Plafond de ressources Pinel en métropole (*)

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 €

Comment estimer le montant des loyers

Plafonds de loyer mensuel

Les loyers pratiqués dans le cadre d’un investissement locatif Pinel doivent respecter des plafonds de loyer spécifiques qui varient varie en fonction de la zone géographique et de la surface du logement.

  • Zone A bis : 17,43 €
  • Zone A : 12,95 €
  • Zone B1 : 10,44 €

Ajustement des loyers avec le coefficient multiplicateur

Aussi, afin de se rapprocher des prix de marchés et de prendre en compte la demande plus forte sur les petites typologies, il est appliqué un coefficient multiplicateur :

0,7 + 19/Surface (ce coefficient ne peut être supérieur à 1,2)

Prenons un exemple : pour l’acquisition d’un logement neuf d’une surface de 42m2 à Nantes en zone B1 :

  • la surface prise en compte sera : 42m2 x 1,15 (détail calcul coef : 0,7+19/42) = 48,4m2
  • soit une valeur mensuelle locative maximale de 48,4 x 10,44 = 505€
  • le prix au m2 sera ainsi de (10,44×1,15) 12 € et non 10,44 €, et donc plus conforme aux prix de marché nantais.
  • Aussi, un 4 pièces de 100m2 aura un plafond de loyer de 929€/mois (0,89 x 100 m2 x 10,44)

 (*) Retrouvez tous les éléments de plafonds et de ressources sur le site du gouvernement


 

Calcul de la réduction d’impôt

Conditions et avantages

La réduction d’impôt est calculée :

  • sur le prix de revient (prix d’acquisition augmenté des frais de notaire)
  • d’au plus deux logements
  • retenu dans la limite d’un plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable
  • sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable
  • pour une même année d’imposition

Aussi, le montant de la défiscalisation sera calculé en fonction de la durée de location :

Taux de réduction d'impôt

Durée Taux de réduction
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Pour un calcul exact, la réduction d’impôt sera de 2% par an de la première à la neuvième année et de 1% de la dixième à la douzième année.

Prenons un exemple

Pour un bien d’une valeur de 200 000 € (frais de notaires inclus), vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu pendant 9 ans la somme 4 000 € par an (2% x 200 000€).

Si vous choisissez l’option vous permettant de prolonger au-delà, vous déduirez 2000 € de votre impôt les 10, 11 et 12ème années.

Aussi, lorsque le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10000€

Prélèvement à la source

Une avance de 60% calculée sur la base de l‘année antérieure est versée directement au plus tard au 31 mars et le solde versé à l’été de la même année.

Un dernier exemple complet pour bien comprendre le dispositif Pinel

Un investisseur acquiert un bien de 42 m2 à Nantes (en zone B1) éligible d’une valeur de 250 000 €

  • Il bénéficie d’une réduction d’impôt de (sur 9 ans) : 5 125 € / an
  • Il percevra pendant 12 ans (sans revalorisation) un loyer maximum de : 504 €

 

Explication du calcul :

Calcul de la réduction d’impôts :

  • Prix d’acquisition : 250 000 €
  • Frais de notaire : 2,5%, soit 256 250 €
  • Réduction de 2% par an pendant 9 ans : 5 125 € / an
  • Réduction de 1% par an les 10, 11 et 12è années : 2563 € / an

 

Calcul du plafond de loyer mensuel :

  • Calcul du coefficient : 0,7 + 19/42 = 1,15
  • Zone B1 = 10,44 €/m2
  • D’où un loyer de 42 x 10,44 x 1,15 = 504 €



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Cet article a été écrit par :

Aymeric

BESNARD

Fondateur d'Idealement

LinkedIn-Auteur
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