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SYNOPSYS - NANTES - SIX ARES

Guide de la défiscalisation en loi Pinel

La défiscalisation répond à un principe de récompense du particulier dans le cadre d'un investissement immobilier afin de financer le développement de la construction en France.
De nombreuses lois se sont succédées et la loi Pinel constitue aujourd'ui l'un des dispositifs essentiels de défiscalisation immobilière.
Nous vous proposons ainsi d'en exposer les différentes modalités et de vous donner des repères afin d'envisager un investissement immobilier dans les meilleures conditions. Vous pourrez ainsi appliquer tous ces éléments essentiels de défiscalisation en utilisant nos outils de recherche en ligne sur idealement.fr pour trouver les meilleurs investissements.

Auteur : Aymeric Besnard
31 Mars 2021

Comment marche la Loi Pinel

La loi Pinel concerne tous les contribuables domiciliés en France, qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Incitative, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Le dispositif Pinel vise à créer une offre de logements accessibles à tous, notamment dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Les contribuables doivent s’engager pour l’essentiel à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans ou neuf ans et respecter des plafonds de location.

Aussi, le contribuable peut louer à un ascendant ou descendant.

L’engagement de location mentionné doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Mais voyons plus en détail les différentes conditions associées à la réduction d’impôt sur le revenu dont vous pouvez bénéficier dans le cadre d’un investissement locatif.

Comment acheter un appartement en loi Pinel

Acquisition d’un logement neuf

L’investissement Pinel concerne donc tous les contribuables domiciliés en France, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Notons que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2021, le logement concerné devra être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et ne concernera plus les logements individuels et pavillonnaires.

Aussi, la date d’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique chez le Notaire pour une acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)

Respect des performances énergétiques des logements

Pour être éligible à la réduction d’impôt, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique.

Pour les constructions neuves, elles doivent respecter les caractéristiques thermiques du code de la construction et de l’habitation actuelles, à savoir la réglementation thermique 2012 ("RT2012").

Quelle performance énergétique pour les investissements


Quelle zone Pinel pour la localisation du logement

Pour réaliser un investissement immobilier neuf via le dispositif Pinel, vous devez vous assurer de bien choisir un programme construit dans une ville éligible

En effet, les tensions immobilières, qui sont fonction de l’offre et la demande de logements, sont réelles en France et l’État a mis en place un découpage géographique afin de bien identifier la tension du marché immobilier local.

Aussi, une zone est dite tendue si l’offre de logements disponibles est insuffisante

Les logements éligibles au dispositif Pinel doivent ainsi être construits dans les zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, situés dans les communes classées en zone A bis, A et B1. Les communes présentes en zone B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis 2019, sauf dérogation du préfet de région. En effet, le gouvernement a choisi de se concentrer sur ces zones tendues car la demande de logement y est nettement plus élevée que l’offre

Voyez sur cette carte une illustration de ces zones de tensions avec les représentations des zones Abis, A et B1 (hors B2 et C), sachant que la zone Abis est la plus tendue et la zone B1 la plus détendue.

Carte de France des zones Pinel ABC
Crédits : DHUP - ecologie.gouv.fr

Zone A bis : Paris et la petite couronne

Nous retrouvons dans cette zone la ville de Paris ainsi que les 76 communes des Yvelines, Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, avec de grandes villes telles que Boulogne-Billancourt, Nanterre, Courbevoie, Versailles, Colombes ou Aubervilliers.

Cette zone la plus tendue est marquée par une demande très importante de logements à louer et l’investisseur n’aura bien entendu aucun souci à louer son appartement.

Il devra respecter des plafonds de loyers à hauteur de 17,55€ par m² ainsi que des plafonds de ressources et bien d’autres conditions exposées ci-après.

Zone A : les grandes villes

En zone A, nous retrouvons principalement la petite couronne parisienne, telles que Argenteuil, Créteil, Vitry-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Cergy ou Sarcelles, mais également la Côte d’Azur avec de grandes villes comme Marseille, Nice, Toulon, mais aussi Montpellier, Aix-en-Provence, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

Cette zone est également recherchée grâce au dynamisme des grandes villes qui composent cette zone telles que Lyon ou Lille. La vacance locative est extrêmement faible et permet de très bons investissements locatifs avec un plafond de loyer à respecter de 13,04€ par m².

Zone B1 : les villes moyennes

Cette zone est composée de certaines grandes agglomérations et grandes villes dont les loyers et le prix des logements sont également élevés.

Ce sont des villes de plus de 250000 habitants, comme Toulouse, Nantes, Strasbourg, Bordeaux, mais aussi des villes moins importantes mais avec une densité forte telles que Rennes, Reims, Grenoble, Tours, Orléans ou Nancy. Ces villes sont particulièrement recherchées par leur plafond de loyer très proche du marché avec un plafond de 10,51€ par m². Et surtout, de nombreuses communes moins importantes, très proches de ces agglomérations bénéficient de ce zonage, offrant de belles opportunités, tant en terme de rentabilité que de valorisation de patrimoine.

A titre d’exemple, l’agglomération nantaise profite de l’extension de cette zone B1, qui répond à une vrai problématique locative, jusqu’à Saint-Nazaire et ses fameux « Chantiers de l’Atlantique » ainsi qu’à toute la presqu’île guérandaise recherchée pour sa qualité de vie.

Aussi, dans des villes moyennes en pleine progression, nous voyons Angers, qui depuis 2019, bénéficie d’un engouement de par son prix au m² plus attractif et encore un niveau de loyer légèrement inférieur au plafond de loyer de la zone B1 et donc aux loyers marchés des villes de Nantes ou Rennes. La ville engage en effet de nombreux travaux dans les transports, attire de plus en plus d’entreprises et séduit les étudiants. C’est sans compter la douceur de vivre d’Angers, la « belle endormie », pour garantir un investissement locatif pérenne.

Retrouvez la zone de votre commune ici

Pinel : Conditions liées à la location

La mise en location / engagement de location

Le propriétaire bailleur doit s’engager pour l’essentiel à :

  • louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans ou neuf ans. 

Le choix de la durée de location doit se faire lors de votre déclaration de revenu de l’année de livraison de votre appartement.

Aussi, vous n’êtes pas bloqué et pouvez proroger à l’issue de votre période d’engagement de location initiale. Vous pouvez alors proroger d’une ou deux périodes triennales vous permettant et ainsi continuer de bénéficier de la réduction d’impôt, soit :

  • une période de trois années supplémentaires renouvelables une fois si votre premier engagement était de six ans
  • une période de trois années supplémentaires si vous vous étiez engagés sur une période de neuf ans.

L’engagement de location mentionné doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Plafonds de loyer mensuel : Comment estimer le montant des loyers

Les loyers pratiqués dans le cadre d’un investissement locatif Pinel doivent respecter des plafonds de loyer spécifiques qui varient en fonction de la zone géographique et de la surface du logement :

  • Zone A bis : 17,55 € /m²
  • Zone A : 13,04 € /m²
  • Zone B1 : 10,51 € /m²

Texte référent sur les plafonds des loyers

Ajustement des loyers avec le coefficient multiplicateur

Aussi, afin de se rapprocher des loyers de marchés, de tenir compte de la dégressivité des loyers en fonction de la surface du logement, mais aussi de prendre en compte la demande plus forte sur les petites typologies, il est appliqué un coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/Surface (ce coefficient ne peut être supérieur à 1,2)

Le loyer mensuel par m² obtenu après application de ce coefficient est ensuite multiplié par la surface du logement et représente le loyer maximum exigible par le contribuable au locataire.

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Cas pratique pour l’achat d’un appartement

Prenons un exemple sur une opération de Bouygues Immobilier à Nantes avec l’acquisition d’un logement neuf de 2 pièces d’une surface de 42 m² avec un balcon de 5,7 m² à Nantes en zone B1 (10,51€/m²).

Avant tout, pour un calcul rapide de la surface locative, nous prenons la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8 m²), soit 42+(5,7/2)=44,85 m².

Plan d'un appartement T2 du programme "Les marquises" de Bouygues immobilier
Programme "Les marquises" - Bouygues immobilier


Reprenons notre calcul de la valeur locative :

  • Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7+(19/S) = 0,7+(19/42) = 1,15
  • Le plafond au m² sera de 10,51 x 1,15 = 12,1 €/m². 
  • soit une valeur mensuelle locative maximale de 44,85 x 12 = 542 €
  • Ce prix au m² pour un 2 pièces sera ainsi plus conforme aux prix du marché nantais actuel.

Prenons l’exemple de ce 4 pièces d’une opération de Cogedim à Haute-Goulaine

Aussi, un 4 pièces de 88,5 m² (84+(9/2)) aura un plafond de loyer de 856€/mois (10,51 x 0,91 x 100 m²)

Plan d'un appartement T4 du programme "Les jardins du cygne" de Altarea Cogedim
Programme "Les jardins du cygne" - Cogedim


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Loi Pinel : conditions liées au locataire

Le locataire doit en faire sa résidence principale et ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources. Le logement, contrairement au dispositif Duflot, peut être loué à un ascendant ou un descendant, sans modifier le bénéfice de la réduction d’impôt. Attention toutefois, si le locataire est votre enfant, ce dernier ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal

Quelles sont les autres conditions qui doivent être respectées pour bénéficier de tous les atouts en terme de réduction d’impôt de la loi Pinel

Quels plafonds de ressources des locataires respecter

Les plafonds de ressources imposés dans la loi Pinel ont pour objectif de permettre aux ménages modestes de bénéficier de ces logements dits « intermédiaires ».

Ainsi, L’engagement de location devra respecter les plafonds de ressources des locataires précisés dans le tableau ci-après.

Zones
A bis A B1 B2 et C
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 13 390 € 12 258 € 8 969 € 8 070 €


Prise en compte des ressources de quelle année ?


Les ressources à prendre en compte sont le RFR (Revenu Fiscal de Référence) de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.

Aussi, si les revenus du locataire augmentent pendant la durée du bail en Pinel et dépassent donc les plafonds de ressources fixés chaque année, votre réduction d’impôt Pinel ne sera pas perdue. En effet, ce sont bien les revenus de l’année N-2 qui sont retenus au moment de la signature du bail et en aucun cas, les revenus des années suivantes.

Pinel : Montant de la réduction d’impôt

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur votre revenu lorsque vous réalisez un investissement locatif dans un bien neuf.

Conditions et avantages

Avant tout, le prix à prendre en compte dans le calcul de la réduction d’impôt n’est pas le simple prix d’acquisition. En effet on parle de prix de revient, à savoir le prix d’acquisition augmenté principalement des frais de notaire, mais aussi des commissions versées aux intermédiaires tels que les frais de courtage, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Pour plus d'informations, consultez le site des finances publiques.
Votre investissement ne doit pas concerner plus de deux logements par an et par foyer fiscal.

Le calcul de la réduction d’impôt est retenu dans la limite d’un plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable, et ce, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable pour une même année d’imposition.

Il faudra également bien prendre en compte que la réduction d’impôt Pinel rentre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10000€.

Prenons un exemple : 

Si vous faites l’acquisition d’un grand studio de 32 m² au prix de revient (prix d’acquisition augmenté de ses frais de notaire) de 280000€, le montant à prendre en compte dans les calcul de votre réduction d’impôt sera bien 176000€ (32 x 5500€/m²), et non 280000€.

Taux de la réduction d’impôt Pinel

Dans le cadre d’un investissement locatif, le montant de la défiscalisation sera calculé en fonction de la durée de location :

Durée Taux de réduction
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Pour un calcul rapide, la réduction d’impôt sera donc de 2% par an de la première à la neuvième année et de 1% de la dixième à la douzième année.

Prenons un exemple

Pour un bien d’une valeur de 200 000 € (frais de notaires inclus), vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu pendant 9 ans la somme 4 000 € par an (2% x 200 000 €).

Si vous choisissez l’option vous permettant de prolonger au-delà, vous déduirez 2000 € de votre impôt les 10, 11 et 12ème années (1% x 200000€)

Aussi, lorsque le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Qu’en est-il avec le prélèvement à la source

Une avance de 60% calculée sur la base de l‘année antérieure est versée directement au plus tard au 31 mars et le solde versé à l’été de la même année.

Soit, par exemple, pour un bien de 200000€ vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 4000€ annuel, une avance à hauteur de 60%, soit 2400€ vous sera versé en début d’année (au plus tôt fin janvier) et le complément de 1600€ au maximum le mois de septembre courant

Évolution du dispositif Pinel à partir de 2023

A partir de 2023, les taux vont progressivement diminuer, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité.

Ainsi, pour les logements neufs acquis ou construits en France métropolitaine, les taux de réduction passent : 

  • pour un engagement de location de six ans, à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 ;
  • pour un engagement de location de neuf ans, à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024.

Actuellement :

  • à la fin de la période d’engagement de location de 6 ans, le propriétaire bénéficie d’une prorogation de 6% pour la première période triennale, puis 3% pour la seconde période
  • à la fin d’une période d’engagement de 9 ans, le propriétaire bénéficie d’une prorogation de 3% pour les 3 années restantes

Ainsi, pour les acquisitions qui seront réalisées en 2023 :

  • avec un premier engagement de 6 ans, le propriétaire bénéficiera d’une prorogation de de 4,5% pour la première période triennale, puis 2,5% pour la seconde période triennale
  • avec un premier engagement de 9 ans, la prorogation de 3 ans permettra un complément de réduction d’impôt à hauteur de 2,5%

Pour les acquisitions qui se réaliseront en 2024

  • avec un premier engagement de 6 ans, le propriétaire bénéficiera d’une prorogation de 3% pour la première période triennale puis 2 pour la seconde période
  • avec un engagement de 9 ans, le propriétaire bénéficiera d’une prorogation de 2% pour les 3 années restantes

Référence : prorogation du dispositif Pinel et précisions sur les bâtiments d’habitation collectif :

Remise en cause de l’avantage fiscal

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous vous engagez à respecter certaines conditions et la réduction d’impôt sur le revenu pourra être remise en cause en cas :

  • de non-respect de l’engagement de location
  • de non-respect des conditions de mise en location
  • de revente du bien avant la fin de la période d’engagement

L’avantage fiscal cumulé pendant la période devra être alors intégralement remboursé. Cependant, certaines exceptions sont prises en compte notamment dans le cadre d’une mutation à titre gratuit suite au décès de l’un des membres d’une imposition commune. 

Retrouvez tous les détails de ces exceptions sur le site du gouvernement

Un dernier exemple concret de calcul de réduction et de montant de loyer d’un bien en Pinel

Un investisseur acquiert un bien de 50 m² à Nantes (en zone B1) éligible d’une valeur de 250 000 €

  • Il bénéficie d’une réduction d’impôt de (sur 9 ans) : 5 125 € / an
  • Il percevra pendant 12 ans (sans revalorisation) un loyer maximum de : 564 €

Explication du calcul :

Calcul de la réduction d’impôts :

  • Prix d’acquisition : 250 000 €
  • Prix augmenté des frais de notaire (2,5%) : 256 250 €
  • Réduction de 2% par an pendant 9 ans : 5 125 €/an, soit 427€/mois
  • Réduction de 1% par an les 10, 11 et 12è années : 2563 € / an, soit 214€/mois

Calcul du plafond de loyer mensuel :

  • Calcul du coefficient : 0,7 + 19/50 = 1,08
  • Zone B1 = 10,51 €/m²
  • D’où un loyer de 50 x 10,51 x 1,08 = 568 €
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